¿Qué es la hipoteca inversa? ¿Cómo funciona? ¿Qué requisitos hay que cumplir para contratar una? ¿Qué garantías tiene? repasamos a través de este artículo algunas claves de este producto que golpea con fuerza en el mercado.
Qué es la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero enfocado a Personas Mayores de 65 años con una vivienda en propiedad, con el que pueden obtener ingresos sin perder su propiedad.
Se basa en disponer de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la ventaja de que la Persona Mayor no tiene que reembolsar en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca estándar si así lo desea, quedando de esta forma el reembolso de la deuda aplazada al fallecimiento del contratante.
En definitiva, con la hipoteca inversa, el suscriptor firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda, aunque no la propiedad de la misma, a cambio de percibir un dinero.
Cuánto dinero puedo obtener a través de una hipoteca inversa
La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos…) y que tiene diferentes modalidades de cobro:
Hipoteca Inversa Vitalicia: los suscriptores reciben una cuantía de forma mensual mientras vivan. Además, el préstamo hipotecario se complementa con un seguro de rentas vitalicias que entra en funcionamiento en caso de que la Persona Mayor sobreviva al plazo de concesión del crédito. Es decir, se garantiza que el cobro de la cantidad mensual fijada se percibirá viva lo que viva la Persona Mayor. Además, podrá solicitar un anticipo de capital o disposición inicial si así lo desea.
Hipoteca Inversa Temporal: en este caso los suscriptores también reciben una cuantía de forma mensual, pero solo durante un plazo determinado de tiempo. La duración de dicho plazo depende de la edad del cliente.
Hipoteca Inversa de Pago Único: se percibe la cantidad total del crédito en una única disposición.
Cómo funciona la hipoteca inversa
La hipoteca inversa tiene varias consideraciones importantes:
Permite al usuario seguir viviendo en la casa durante toda su vida, así como alquilarla si este lo desea.
No se pierde la propiedad de la vivienda, ya que se utiliza como garantía del préstamo.
La persona mayor no tiene por qué saldar la deuda en vida si así lo desea, siendo sus herederos los responsables en pagar el importe total prestado más los intereses correspondientes una vez acaecido el fallecimiento del usuario.
Ejemplo: “Por una casa de 600.000€ se pueden conseguir aproximadamente 200.000€. Independientemente de cómo se perciba el dinero, los herederos recibirán la casa y la deuda de 200.000€ más los intereses”.
Para desembolsar esta cantidad, los herederos pueden vender la propiedad para quedarse con el dinero sobrante tras pagar la deuda, pedir una nueva hipoteca para pagar o bien, renunciar a la herencia y que el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa. Además, el heredero no responde con su patrimonio de la hipoteca inversa contratada por el progenitor, algo que no sucede con otras deudas heredadas.
El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no está sujeta a tributación en el IRPF.
Garantías de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero regulado bajo el amparo de la legislación. El preámbulo VIII de la Ley 41/2007 lo define como una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual. Cita textual:
“Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. […] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar”.
La Hipoteca Inversa, como cualquier otro crédito, queda formalizada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Quiénes intervienen en el proceso
En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente.
Además, para poder conceder la hipoteca, se debe de realizar previamente una tasación de la vivienda por una entidad oficial y homologada por el Banco de España.
Ventajas de la hipoteca inversa
Se mantiene siempre la titularidad de la vivienda.
La hipoteca inversa cuenta con la garantía y respaldo de las principales entidades bancarias de Europa.
Posibilidad de solicitar una cantidad inicial y así poder cubrir algún gasto pendiente de pago, tener un capital para posibles imprevistos en el futuro, ayudar a un familiar, o simplemente, disfrutar de la jubilación
Se puede cancelar la hipoteca en cualquier momento, por ejemplo, si la Persona Mayor decide vender su casa. La deuda que se genera es la suma de los gastos de constitución de la hipoteca, las cantidades recibidas y los intereses que el Banco cobra por los mismos.
El Banco solo puede exigir la cancelación de la deuda una vez transcurridos 12 meses desde el fallecimiento del titular, por lo que serán los herederos, si así lo desean y aceptan la herencia, los que tendrán que pagar la deuda, a través de alguna de las siguientes opciones:
1.- Vender la propiedad para con el dinero obtenido cancelar la deuda y disponer los herederos del excedente. La Hipoteca Inversa está ideada para que los herederos cuenten con un margen.
2.- Cancelar directamente la deuda si cuentan con disponibilidad económica para ello.
3.- Constituir los herederos, una nueva hipoteca por el montante de la deuda acumulada y que irán amortizando mensualmente, ya que se trataría de una hipoteca.
Puedes alquilar tu casa, ganando otro complemento adicional a los ingresos que proporciona la Hipoteca Inversa
Excelentes beneficios fiscales, ya que las hipotecas inversas están exentas de tributación, es decir, no tendrá que pagar nada en su declaración de renta, por las cantidades que reciba a través de la Hipoteca Inversa.
Condiciones para formalizar una hipoteca inversa
La vivienda debe ser tasada y asegurada contra daños. Además, actualmente solo se realiza en viviendas declaradas como residencia habitual.
En lo que se refiere al solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
Por otro lado, es que necesario que en el proceso de contratación se haya provisto un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
El banco o la aseguradora solo puede obtener el recobro hasta donde lleguen los bienes de la herencia, por lo que no compromete el patrimonio, lo que cubre el riesgo de que, en el momento de saldar la deuda, la vivienda tenga un valor inferior por un posible cambio del ciclo económico e inmobiliario.
Diferencias entre Hipoteca Inversa y Nuda Propiedad
La nuda propiedad es otro producto financiero ofrecido para conseguir un dinero extra a través de la venta de la titularidad vivienda, sin dejar de vivir en ella. Sin embargo, tiene varias diferencias con la hipoteca inversa:
Al vender la nuda propiedad se consigue un importe muy superior (suele estar entre el 40% y el 75% del valor del inmueble, dependiendo de factores como la edad del solicitante, la vivienda, la ubicación…).
La propiedad de la casa se vende, por lo que, una vez que fallezca el beneficiario, los herederos no tienen la posibilidad de recuperarla.
Conclusión
Existen diferentes productos para encontrar tu complemento económico adicional para la jubilación, cada uno con sus ventajas y peculiaridades. Te aconsejamos que antes de dar el sí definitivo lo medites bien.
Fuentes: Mas Vida, Caser, El País, Consumer Informatión.